Как Евромайдан повлиял на продажи жилья в Киеве?

По данным президента крупнейшей украинской холдинговой строительной компании «Киевгорстрой» Игоря Кушнира, продажи недвижимости начали падать еще с декабря прошлого года. Количество сделок с середины декабря по третью неделю января упали в 2 раза по сравнению с аналогичным показателем 2012-2013 гг.

По словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, за три недели января 2014 года на вторичном рынке число сделок сократилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. «В 2013 году в силу вступили новые правила регистрации недвижимого имущества, что полностью парализовало вторичный рынок», - объясняет эксперт пассивность сегмента.

Дороговизна ипотеки (30%) и отсутствие альтернативного кредитования на рынке вторичного жилья привело к тому, что в 2014 году  в структуре сделок преобладали первичные квартиры. По данным управляющего директора компании «ARPA Real Estate» Михаила Артюхова, в прошлом году 46% сделок были осуществлены с вторичным жильем, а 54% - с первичным жильем. Данная тенденция появился впервые за последние 10 лет. Раньше покупатели предпочитали вторичные квартиры.

Всего в 2013 году в столице было зарегистрировано 35 000 сделок. Это на 4% больше, чем годом ранее. В структуре продаж 45% сделок приходилось на двухкомнатные квартиры. Лишь 40% сделок осуществлялись с однокомнатными квартирами. В 15% случаев покупались многокомнатные квартиры.

На рынке новостроек главным финансовым и маркетинговым инструментом является рассрочка. 80% застройщиков предлагают рассрочку своим клиентам. По словам замдиректора по маркетингу и продажам компании «Міськжитлобуд» Ангелины Деревлевой, около 70% покупателей берут рассрочку.

Застройщики предлагают рассрочку только до момента ввода жилья в эксплуатацию. После ввода на оставшуюся сумму накладывается процентная ставка. Кредит выдается на 2-3 года. К примеру, в ЖК «Комфорт Таун» процентная ставка составляет 10% годовых. По условиям вы получаете право собственности на квартиру, но не сможете продать ее до выплаты всей суммы задолженности.

Некоторые застройщики применяют другие формы скрытых платежей. К примеру, если покупатель берет рассрочку, после сдачи объекта в эксплуатацию покупатель должен платить не только выплаты по телу кредита и процентные ставки, но и арендную плату за квартиру.

В ЖК «Садовый», что находится на Левом берегу, рассрочка предоставляется до ввода объекта в эксплуатацию – то есть до декабря 2015 года.  При внесении первоначального взноса и при подписании договора купли-продажи цена за квадрат не фиксируется. Покупатель получает лишь часть жилья. До окончания строительства стоимость одного квадратного метра постоянно растет. Такая же рассрочка на срок до 3 лет предоставляется на квартиры в ЖК «Молодежная инициатива».

Низкая цена – один из самых эффективных способов привлечения покупателей. Сайты, объявления в метро пестрят рекламой квартир за 7-8 тыс. грн. за кв. м. Но чаще всего такие объявления являются лишь маркетинговым ходом. К примеру, в рекламе ЖК «Министерский» указана скидка в размере 14%. В отделе продаж рассказывают, что скидка предоставляется только на двухуровневые квартиры. 7200 грн. за кв. м. в ЖК «Молодежная инициатива» предоставляется только на трехкомнатные квартиры на нижних этажах или при определенной планировке дома.

К банкам покупатели обращаются крайне редко. По словам замдиректора компании «ТММ» по стратегическому развитию Алексея Говоруна, лишь 10% покупателей берут кредиты. Процентная ставка у банков-партнеров составляет 10-12% годовых. Заемщиков отпугивают жесткие условия банков. Кроме того, не каждый может подтвердить свой уровень доходов официально.

Девелоперы пока не знают, какими маркетинговыми инструментами  компенсировать упавший спрос. По мнению экспертов, самым эффективным инструментом для привлечения покупателей в этом году остается цена. Стоимость недвижимости является самым значительным фактором выбора. В домах бизнес-класса очень важную роль отыгрывают планировка квартиры и наличие инфраструктуры.

По словам менеджера по связям с общественностью компании «Недвижимость Столицы» Ольги Юдиной, в январе 2014 года стоимость квартир в некоторых ЖК снизилась на 5%. Пока нет массового удешевления жилья. Рынок инертный и реагирует на события только через месяц или два. Будущее развитие событий будет зависеть от того, как долго будет продолжаться кризис, и как на это будет реагировать гривна. Для активизации спроса цена недвижимости должна упасть на 20-25%. Это приведет к росту спроса на недвижимость со стороны инвесторов, которые вкладывают в недвижимость либо для своих нужд, либо для последующей сдачи в аренду.

Источник: Дело